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《興隆供電分公司辦公樓拆遷補償結算紀要》法律意見書
時間:2013-05-20    文字:【】【】【

河北東慶律師事務所
關于《興隆供電分公司辦公樓拆遷補償結算紀要》
法律意見書
 
冀北電力公司承德供電公司興隆分公司:
河北東慶律師事務所作為公司的法律顧問,受公司的委托,對貴公司2011年6月27日《興隆供電分公司辦公樓拆遷補償結算紀要》以及后繼的于2011年10月10日《關于解決置換辦公樓中發生相關補充協議》的有關問題,提出法律意見。接受委托后,律師進行了有關材料的收集,聽取了經辦人員的陳述。現結合收集到的有關材料,依據《中華人民共和國律師法》及有關法律的規定,就置換的相關事宜提供如下法律意見。
一、置換的基本情況
根據興隆縣城開發改造的需要的,承德供電公司興隆分公司(以下稱分公司)辦公樓被列入拆遷范圍。經承德供電公司同意,分公司與興隆縣鵬程房地產開發有限公司(以下稱鵬程公司)達成協議,將以分公司生產調度樓、舊辦公樓、客服中心、興平供電所、軋鋼廠五處房地產與鵬程公司在興隆縣大友開發區10畝地面積上新建一棟8500左右平方米的辦公樓進行置換。
分公司新辦公樓位于興隆大友開發區,總建筑面積為8590平方米,其中,辦公樓建筑面積8227.85平方米,車庫建筑面積362.21平方米。辦公樓由鵬程公司開發建設,江蘇省弘盛建設集團有限公司施工,工程主體完工后,開始精裝修,于2010年3月竣工。公司又對調度中心等進行施工,于2010年10月正式遷入。新公司土地面積為7147.57平方米,使用權類型為出讓,使用權期限到2057年3月12日。
對于上述所提及財產,均有資產評估報告。雙方先后就置換一事,簽署了《辦公樓置換協議書》《拆遷補償協議》《拆遷補償結算紀要》《發生相關費用的補充協議》等書面文件。
二、            有關材料的客觀記載
律師共收集到的材料及記載內容是:
(一)2011年6月27日簽訂《興隆供電分公司辦公樓拆遷補償結算紀要》(以簡稱紀要),現存在問題的條款共有五條。其中,《紀要》第一條第1款“中同華評估公司評估此地塊為430萬元,乙方認為此地塊地域偏僻,屬于工業用地,不適用商住房標準,評估明顯偏高,甲方認為乙方意見符合實際情況同意下調230萬元,雙方確定軋鋼廠資產價格為200萬元”;第一條第四款“乙方運作甲方資產掛牌出讓時,墊付出讓金168萬元,掛牌雜費17萬元,評估費20萬元,合計205萬元,甲方同意付給”;第一條第5款“乙方為甲方開具入賬發票付稅款302萬元,甲方同意付給”;第一條第6款“乙方提出基建期三年,占用資金數額大,要求付給300萬元利息和82萬元不可預見費,甲方考慮乙方的實際情況和負擔,同意付給130萬元”;第一條第7款“乙方建14間車庫,計36.8萬元,乙方同意從鵬程公司評估總額中扣除36.8萬元”
(二)2011年10月10日簽訂《關于解決置換辦公樓中發生相關補充協議》(以下簡稱補充協議),補充協議主要內容,一是轉換補償小雨點租房提前解約損失賠償費38萬元,二是辦公樓基建發生的前期費用55.1萬元。
(三)2008年1月6日簽訂的《辦公樓置換協議書》。協議書主要內容,一是,甲方(興隆分公司)以現有的辦公樓、所屬盛達公司使用的辦公樓、客服中心辦公樓、興平供電所辦公樓、原軋鋼廠等5處房地產與乙方(鵬程公司)在興隆縣開發區雙橋東北10畝地面積上新建的一棟8000多平方米的辦公樓進行置換;二是,甲方用以置換的房地產價格以合法的評估單位估價為準,雙方以等量資產置換。
(四)華北電網有限公司《關于承德供電公司興隆分公司辦公樓資產置換的批復》。主要內容為同意興隆分公司辦公樓資產置換事項,同時提出依法全規履行相關手續、按照等價置換原則,盡快履行資產評估及備案手續等要求。
(五)中同華資產評估有限公司《資產評估報告》主要內容之一是,軋鋼廠土地使用權評估價值為365.418萬元。
(六)鵬程公司利息計算表。主要是證明,1、在2008年4月1日雙方認可交換的實物房屋時,興隆分公司尚欠鵬程公司2223.12萬元。利率按信用聯社8.319‰,到2012年9月15日,利息為7,339,241.00元。2、2008年1月6日老電力局土地及附著物歸屬鵬程公司時,資產評估為2205.21萬元,扣除230萬元后,為1975.21萬元,,按2008年4月1日到2010年10月1日,利率按信用聯社8.319‰,利息為498.43萬元。3、已經付給利息130萬元。4、截止到2012年9月15日,尚欠利息 為11,023,541.00元。
(七)承德供電公司《興隆分公司置換費用結算情況審計報告》。該報告以興隆分公司新辦公樓基本情況、新舊辦公樓置換過程、雙方協商應付差額款項、已支付金額、審計認為存在爭議的問題、需披露的事項、待七解決的問題八部分,對于全案進行了全面闡述。
(八)2008年4月26日兩公司簽訂《拆遷補償協議》。協議約定:1、鵬程公司將10畝土地使用權割讓給分公司;2、新辦公樓面積大約8500平方米;3、分公司在新樓具備辦公條件后及時拆遷;4、分公司負責解決舊辦公樓向社會出租及職工宿舍問題。
(九)承德乾豐房地產開發有限公司關于《興隆縣小東區村電力軋鋼廠房地產估價報告》。該報告確定,小東區軋鋼廠房屋建筑物評估值241,607.20元;土地評估值 為1,482,564元。兩項合計1,72,171.20元。
三、紀要存在的主要爭議問題以及建議
根據公司有關人員介紹的情況,紀要及補充協議中,主要有下列六個條款存在問題或者不當,提出意見:
(一)關于《紀要》第一條第1“中同華評估公司評估此地塊為430萬元,乙方認為此地塊地域偏僻,屬于工業用地,不適用商住房標準,評估明顯偏高,甲方認為乙方意見符合實際情況同意下調230萬元,雙方確定軋鋼廠資產價格為200萬元”。
經查閱,評估報告明確記載,該宗地面積為12180.6平方米,評估價為3,654,180元;430萬元中已經包括地上物及其他財產。從有關經辦人處了解到,評估時沒有全面了解當地客觀情況,參照相關部門對相毗鄰的地塊的評估價,僅就地價部分,明顯高出,以至鵬程公司不認可不能接受。
審查意見:作為國有資產,出讓應當時須經評估是必經的程序。本宗地塊先后經過鵬程委托乾豐房地產評估有限公司(評估價為172萬元)和中同華資產評估有限公司(評估價為430萬元)評估,因兩家評估價相差太大,鵬程公司提出不要此地處財產。
接受委托后,律師就小東區軋鋼廠當年的地價,先后走訪了興隆縣國土資源局有關負責人及相關科室人員,這些人員均可以證實當時那一地段的地價在9.9萬元/畝,從于2007年5月對小東區軋鋼廠房地產所做做出的《房地產估價報告》來看,軋鋼廠房地產市場價值為172萬元左右。
建議:(1)律師從國土資源部門了解的當年興隆縣小東區區域土地價值的客觀情況以及當時乾豐公司的評估,紀要確認當時小東區軋鋼廠房地產價值200萬元,還是有一定依據的。建議就下調的合理性因由進行充分釋明后,可以確認其效力。(2)在過程中,基于鵬程公司多次提出不要這塊房地產,改由現金補償,建議盡早與鵬程公司最終商定依紀要約定的價值執行。
(二)關于第一條第四款“乙方運作甲方資產掛牌出讓時,墊付出讓金168萬元,掛牌雜費17萬元,評估費20萬元,合計205萬元,甲方同意付給”。
經查,公司置換前的土地使用權大部分為國有劃撥,公司現在的土地使用權為國有出讓。公司為便于置換,原辦公樓等土地使用權必須掛牌出讓,為保障置換順利進行,鵬程公司先行支付600萬元出讓金,后興隆縣人民政府根據文件返還給鵬程公司80%計480萬元。軋鋼廠土地使用權性質由劃撥改為出讓,其出讓金為48萬元。以上兩項鵬程公司共計支付土地使用權出讓金168萬元.此外,鵬程公司在辦理上述土地使用權出讓過程中,還支付掛牌費17萬元,評估費20萬元。上述合計205萬元。
審查意見:出讓金、掛牌雜費、評估費是分公司置換財產應當具備的條件之一,為達到置換前的條件而付出的,是可接受的。在上述費用中,符合財務入帳規定的,可以入帳,但不符合財務手續而不能入帳的,則不宜以締結協議的方式作為給付的理由。
建議:規范辦理土地手續時的支出票據,可以考慮增加房產評估時的價值,并對所調整的內容進行必要的說明。對于沒有規范票據,分公司不宜認可與接受。
(三)關于第一條第5“乙方為甲方開具入賬發票付稅款302萬元,甲方同意付給”。
審查意見:依據置換等協議,本條約定的合理性合法性是一個復雜的問題,況且涉及稅收政策,建議就此專門向稅務部門、會計師事務所進行更為專業的咨詢,在沒有更加合理的方法前,律師同意審計的意見。
建議:在雙方確認支付的3,025,414.28元稅款中同有一項內容存在不合理現象:
在企業所得稅826,952.48元重復計算了稅金19萬元。企業所得稅是企業經營所得征收的稅款,定率征收不是定額征收,對于置換的經營行為,依照規定征收所得稅賦。但分公司因財務需要,由鵬程公司開具鵬程公司開據28,686,087.30元發票,應付稅金,理由分公司承擔。其中,營業稅1,102,603.30元,教育附加110,260元,土地增值稅441,021.32元,企業所得稅826,952.48元,印花稅11,026元。在企業所稅中,辦公樓精裝修工程(工程造價340萬元)和附屬工程(工程造價227萬元)均有承德安宇工程建設咨詢有限公司編制的預算,該預算中已經包含工程稅款19萬元,故應當從企業所得稅中扣減19萬元,即,企業所得稅款調減為636,952.48元。
2、經與當時經辦人及鵬程公司核對,鵬程公司為分公司代開發票,應當向鵬程公司交稅款為533,530.85元,因為付工程款而開據,應當計入置換費用,列在結算中。
(四)關于第一條第6“乙方提出基建期三年,占用資金數額大,要求付給300萬元利息和82萬元不可預見費,甲方考慮乙方的實際情況和負擔,同意付給130萬元”。
依據有關材料:在2008年4月1日辦公樓主體完工時,興隆分公司尚欠鵬程公司2223.12萬元。鵬程公司認為,由于欠款數額大,時間長,且樓房沒有掙錢,也不能虧本,所以從此時開始主張利息。又,2008年1月6日老電力局土地使用權及地上附著物、建筑物歸屬鵬程公司;辦公樓裝修工程為鵬程公司承包。
審查意見:(1)應當以實際投入使用的時間為交付時間。(2)2 008年4月1日沒有實際交付,只是辦公樓主體完工的時間。(3)認可交換的實物房屋時間以裝修工程結束時為準。(4)計算時間,應當以紀要簽字的時間。即,2011年6月27日(5)在正式確認雙方差價款項后,興隆分公司應當向鵬程公司支付利息,但利率應當按照央行同期存(貸)款基本利率執行。
建議:(1)雙方物物交換的確切時間,應當以分公司實際驗收裝修工程的時間和實際交付舊樓的時間綜合平衡為準,前期雙方所辦理手續而出具的證明,不能做為實際置換發生的時間。(2)利息計算起始時間應當以雙方最后書面確認的應當支付差價的日期為起始時間,即從2011年6月27日協議第三條“還款計劃”約定的“2011年前還500萬元、2012年前383萬元和2013年前300萬元”的起始時間和金額來計算。(3)期間的利息依據央行同期存(貸)款基本利率執行。
(五)關于第一條第7“乙方建14間車庫,計36.8萬元,乙方同意從鵬程公司評估總額中扣除36.8萬元”。
從本條約定來看,鵬程公司免費為興隆分公司建設車庫14間。但從現在看,還有一些問題應當著手解決:一是在這車庫下面,是鵬程公司開發的車庫。如果興隆分公司將現車庫所在的位置進行工程建設時,將受到嚴重制約。從這一點上,鵬程公司這種行為屬于變項侵犯興隆分公司的利益;二是如果在地表之下的車庫,出現漏水等,責任由何人來擔?三是,地下車庫為外賣,有存在危害公司安全的可能性;四是及早辦妥土地使用權證書,包括車庫部分。
審查意見:本車庫所占土地的使用應當有更加明細的協議約定。如不完美,將來會容易產生更多的糾紛
建議:(1)與鵬程公司就將來如何防止糾紛,如,公司用地、排水,工程質量、安全使用等,應當有書面協議。(2)附協議。
(六)分公司與鵬程公司一致認同,對2011年10月10日簽訂的《關于解決置換辦公樓中發生相關費用的補充協議》進行修正:將與小雨點解約賠償金38萬元,由分公司承擔,鵬程公司放棄55.1萬元前期費用主張。
四、  應付工程的確認
此前,經過對賬,雙方認定欠款金額為6,356,087.30元(不含20萬元質保金)。律師依據上述理由,對工程款項建議進行如下調整:
1、調減,企業所得稅19萬元;
2、調減  前期費用,55.1萬元;
雙方最終確認分公司應付欠款金額為5,615,087.30元(不包括質保金20萬元)。
五、其他
本《紀要審查意見書》是律師根據興隆分公司提供的相關材料,從法律角度發表看法和意見,因此,特別指出:以上意見,僅供參考,委托人對本《審查意見書》的結論有獨立判斷之權利。未經本律師事務所及經辦律師書面許可,本《審查意見書》不得向任何第三人出示,并不得作為證據使用。
 
 
 
河北東慶律師事務所
執業律師 蘇東慶
二〇一二年十一月二十五日
 
 

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